A- L’obtention du permis de construire
Le permis de construire est une autorisation d’occupation du sol. Il permet au bénéficiaire de pouvoir construire. Il peut s’agir soit d’une construction nouvelle (sauf exceptions pour certaines constructions nouvelles article R421-1 et suivants du code de l’urbanisme), soit d’une construction ou de travaux sur une construction existante. Ainsi, par exemple, pour une nouvelle construction, le permis de construire peut être demandé par le propriétaire d’un terrain qui envisage de le construire ou par une personne qui a été mandaté par le propriétaire.
La demande de permis de construire doit être déposée à la mairie du lieu où les travaux doivent être effectués ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception (article R423-1 du code de l’urbanisme).
Le délai d’instruction de la demande du permis de construire est de 2 mois s’il s’agit de construction portant sur une maison individuelle et de 3 mois lorsqu’il s’agit d’autres constructions (article R423-23 du code de l’urbanisme).
La réponse à la demande de permis de construire peut être positive ou négative, expresse ou tacite. La réponse expresse d’acceptation ou de rejet à la demande du permis de construire intervient sous la forme d’un arrêté à la fin du délai d’instruction de la demande du permis de construire. La notification de cette demande se fait par lettre recommandée avec avis de réception. Tandis que réponse tacite quant à elle intervient lorsque le délai d’instruction de la demande du permis de construire est passé et que le pétitionnaire c'est-à-dire la personne qui a fait la demande de permis de construire n’a pas reçu de décision. Le silence de l’administration et notamment du maire (parce que le président d’un établissement public de coopération intercommunale peut également être compétent pour délivrer un permis de construire) vaut permis de construire. Toutefois, le pétitionnaire doit demander au maire d’établir un certificat qui confirme qu’il est bien titulaire d’un permis de construire.
B- Le contentieux du permis de construire
Pour faire un recours contentieux contre un permis de construire qui a été accordé, différentes conditions doivent être remplies.
De ce fait, qui peut contester un permis de construire ?
- Les associations dont le dépôt des statuts en préfecture est intervenu avant l’affichage en mairie de la demande du permis de construire ;
- Toute personne qui a un intérêt à agir. C'est-à-dire dont les travaux objet du permis de construire sont de nature à affecter directement les conditions d’utilisation ou de jouissance de son bien (article L 600-1-1 et suivants du code de l’urbanisme).
Cependant, comment appréhender cet intérêt à agir ? Le Conseil d’Etat l’a précisé dans un arrêt du 10 juin 2015. En effet, alors que le juge des référés a rejeté la requête des requérants aux motifs qu’ils ne justifiaient pas d’un intérêt à agir, le Conseil d’Etat a annulé l’ordonnance du juge des référés et a jugé en ce qui concerne l’intérêt à agir : « qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien ; qu'il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité ; qu'il appartient ensuite au juge de l'excès de pouvoir de former sa conviction sur la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci »
Le recours en annulation ou pour excès de pouvoir contre un permis de construire pour ne pas être irrecevable, doit être notifié dans un délai de 15 jours par l’auteur du recours au maire ou au président de l’EPCI et au titulaire du permis de construire. Ce recours doit être effectué dans un délai de 2 mois à compter de l’affichage sur le terrain du titulaire du permis de construire (article R600-1 et suivants, article A424-17 du code de l’urbanisme.)
Cependant, en cas de refus de la demande, le pétitionnaire peut faire un recours soit en annulation de la décision de refus donc devant le juge administratif ou engager la responsabilité personnelle de l’autorité chargée de délivrer le permis de construire, et ce devant le juge judiciaire. Ainsi par exemple dans un arrêt du 25 janvier 2017, la Cour de Cassation a eu à se prononcer sur le cas d’un requérant qui après s’être vu refusé à plusieurs reprises des autorisations d’occupation du sol, a saisi le juge judiciaire pour engager la responsabilité personnelle du maire demandant des dommages et intérêts. la Cour de cassation a annulé l’arrêt de la Cour d’Appel d’Aix –en-Provence aux motifs qu’alors même que le requérant a demandé à la Cour d’Appel de rechercher la faute personnelle du maire qu’il accuse s’être opposer de manière personnelle à son projet, la Cour d’Appel n’a pas rechercher « si les agissements de M. Y... ne revêtaient pas, eu égard à leur nature et aux conditions dans lesquelles ils avaient été commis, une gravité telle qu'ils étaient détachables de l'exercice de ses fonctions de maire, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision. »
